В. В. Бузырев Т. А. Ивашенцева А. Г. Кузьминский
 Скачать 1.71 Mb.
|
|
1 + d i = (1 + r / 100) / (1 + i / 100) . (1.14) Бизнес-план должен быть компактным документом, его объём обычно со- ставляет 20 - 30 страниц. Перед разработкой всего бизнес-плана и отдельных его разделов целесообразно уточнить у отдельных потенциальных инвесторов, ресурсы которых предполагается привлекать к реализации данного инвестици- онного проекта, какая информация должна приводиться, перечень и способы расчёта показателей эффективности проекта. 1.5. Регулирование взаимоотношений участников инвестиционно- строительной деятельности 59 Конкурсная система распределения заказов на строительство Переход к рыночным условиям хозяйствования сопровождается расши- рением прав застройщиков (инвесторов). Значительное удорожание инвестиций привело к тому, что у подрядных строительных организаций и предприятий появились неиспользуемые мощности. До 1989 г. подрядчики-строители были в большом дефиците и сами вы- бирали заказчиков. Уже заранее все заказчики расписывались в очередь на не- сколько лет вперед. В настоящее время ситуация изменилась. Количество инве- сторов резко сократилось и уже они выбирают себе подрядчиков и диктуют оп- ределенные условия, проводя конкурсы (или торги) на свои заказы. С апреля 1993 г. порядок проведения таких конкурсов регламентируется специальным положением, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем РФ (распоряжение № 660 - Р/18 - 7 от 13.04.93) - “Положение о подрядных торгах в РФ” [9]. В этом положении дан общий порядок и условия подготовки, проведения и регулирования последствий подрядных торгов по работам, связанным со строительством. На торги заказчик может выставить строительство нового объ- екта, реконструкцию, расширение и ремонт действующего. Для торгов по вновь начинаемым объектам строительства для федераль- ных нужд это “Положение” является обязательным, по другим объектам заказ- чики могут им руководствоваться. Основные термины, применяемые в “Положении...” и практике заключе- ния договоров подряда на капитальное строительство следующие: подрядные торги - форма размещения заказов на строительство, преду- сматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса; предмет торгов - конкретные виды работ и услуг, по которым проводят- ся торги; участник торгов - лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении, утверждении результатов торгов; заказчик - лицо, для которого строится, реконструируется или оснащает- ся объект торгов; организатор торгов - лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов; тендерная документация - комплект документов, содержащих исход- ную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных ха- рактеристиках объектов и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов; тендерный комитет - постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для организации и проведения торгов; 60 тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, представ- ляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зре- ния их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; оферта - предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации; оферент - лицо, от имени которого представлена оферта. Основными видами подрядных торгов являются: • в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов - с предварительной квалификацией и без предваритель- ной квалификации; • в зависимости от участия иностранных оферентов - с участием ино- странного оферента и без участия иностранного оферента; • в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения результатов - гласные и негласные; • в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов - первичные и повторные. В подрядных торгах могут принимать участие любые российские и ино- странные предприятия и организации, независимо от форм собственности, а ес- ли эта деятельность подлежит лицензированию - имеющие лицензию на право её осуществления. Основными участниками подрядных торгов являются: заказчик, органи- затор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты. Заказчик должен обладать необходимыми инвестиционными ресурсами или правом распоряжения ими в необходимый период времени, подтвержден- ным соответствующим финансовым документом, например, кредитным дого- вором или распоряжением органа исполнительной власти. Документальное подтверждение инвестиционной способности должно иметься у заказчика на момент создания своего тендерного комитета или обращения в существующий тендерный комитет. Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предвари- тельной квалификации до момента представления оферты внести первый зада- ток на расчетный счет заказчика. Победитель торгов имеет право на заключение контракта с заказчиком на условиях, установленных поданной им оферты, составленной в соответствии с тендерной документацией. Объявление о проведении торгов публикуется организатором торгов или по его поручению тендерным комитетом. Официальными периодическими из- даниями, в которых публикуются все объявления об открытых торгах, прово- дящихся на территории Российской Федерации, а также результаты их прове- дения, являются “Строительная газета”, газета “Развитие” и специальные приложения к ним. Объявления об открытых торгах должны содержать: • наименование вида торгов, объекты и предметы торгов; 61 • наименование заказчика и организатора торгов; • ориентировочный объём и сроки выполнения работ; условия исполне- ния контракта, необходимость учёта ряда ограничений; • адрес, сроки, условия приобретения и другие сведения для получения тендерной документации; • срок предоставления оферт. В случае проведения международных торгов публикации могут быть раз- мещены в соответствующих иностранных изданиях. Объявление о торгах должно быть опубликовано за 2 - 6 месяцев до срока представления оферт. Тендерная документация состоит из следующих основных разделов: об- щие сведения об объекте и предмете торгов, проектная документация, требова- ния по составу оферты, инструкция оферентам, условия и порядок проведения торгов, проект контракта, форма заявки об участии в торгах. Для участия в торгах претендент должен представить следующие доку- менты: - заявку на участие в подрядных торгах; - временное поручительство в форме гарантии банка; - копии платежного документа, подтверждающего внесение первого за- датка; - расчет цены предмета торгов с указанием порядка её исчисления и рас- пределения по основным видам работ; - пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документации. В отдельных случаях состав представляемых документов по решению за- казчика может быть изменен. Подрядные торги на объекты, расположенные на территории Российской Федерации, проводятся по месту нахождения организатора торгов. Все зарегистрированные оферты должны быть доставлены своевременно на место торгов. В зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет уста- навливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более шести меся- цев с момента вскрытия конвертов. Оференты не вправе самостоятельно вносить любые изменения в свои оферты в процессе торгов. Оферент имеет право в любое время отозвать свою оферту. При этом внесенный задаток ему не возвращается. Тендерный комитет выбирает победителя торгов - оферента, предложе- ние которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тен- дерной документации. После получения уведомления победитель обязан внести второй задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерным комитетом. После внесения победителем второго задатка между заказчиком и побе- дителем торгов заключается контракт на условиях, содержащихся в тендерной 62 документации и оферте победителя торгов. При подписании контракта по вза- имному согласию в него могут быть внесены и иные условия, не изменяющие условия, содержащиеся в тендерной документации и оферте победителя. Объявление о проведении тендерных торгов может быть следующим (рис. 1, 2). ВНИМАНИЕ ! Тендерный комитет ОАО “Корпорации “Жилищная инициатива” приглашает строительно- монтажные организации принять участие в подрядных торгах на строительство в г. Москве 17-этажного 93-квартирного монолитно-кирпичного жилого дома. За приобретением тендерной документации обращаться по адресу: 105203, Москва, 12 - я Парковая, 5. Справки по тел.: 965-5803, 463-0483. Рис. 1 Развитие подрядных торгов и укрепление договорной дисциплины спо- собствуют повышению эффективности и конкурентоспособности подрядных организаций, становлению рынка подрядных работ и формированию конку- рентной среды в строительном комплексе. ПРИГЛАШЕНИЕ К УЧАСТИЮ В ТОРГАХ Администрация Каширского района Московской области объявляет о проведении торгов за право выполнения проектных работ 1. Предмет торгов: подряд на выполнение рабочего проекта по- ликлиники на 600 посещений в смену с лечебно- диагностическим блоком в г. Кашире. 2. Основные характеристики объекта: • поликлиника располагается на участке складывающейся за- стройки стационара на 540 коек; • лечебно-диагностический блок обеспечивает как больных, направленных с амбулаторного приёма, так и пациентов стационара. 3. Критерии оценки претендентов: без предварительной квалификации; 63 обязательно наличие лицензии администрации Москов- ской области на право соответствующего проектирования (в первый конверт). 4. Заказчик торгов: администрация Каширского района Москов- ской области, г. Кашира, 142900. Тел.: (8 - 269) 55-00-3, 546-86-74, факс: (8 - 269) 55-162. 5. Организатор торгов: (тендерный комитет) ТОО “Управление по проектированию и капитальному строительству”. г. Кашира, 142900, тел.: (8 - 269) 55-305; тел. / факс: (8 - 269) 55-166. 6. Срок представления заявки на участие в торгах - не позднее 31 марта 1998 года. Рис. 2 С целью массового внедрения подрядных торгов в строительную практи- ку в 1993 г. была образована Межведомственная комиссия по подрядным тор- гам. В 1997 г. создана Ассоциация подрядных торгов в России. Почти во всех субъектах Российской Федерации образованы региональные тендерные комис- сии. Кроме того, функционируют специальные постоянно действующие тен- дерные комитеты по отдельным отраслям хозяйства: в территориальных управ- лениях дорожного хозяйства, при таможенных комитетах, при размещении кре- дитных средств Международного валютного фонда и Европейского банка ре- конструкции и развития, в ряде крупных акционерных обществ. Всего в России действует на постоянной основе более 150 тендерных ко- митетов и комиссий. Наряду с этим сформирована сеть инжиниринговых фирм по оказанию услуг в проведении тендеров (на начало 1998 г. - более тысячи). При Госстрое России организована головная инжиниринговая фирма “Эксперт- но-консультативный центр” [47]. По состоянию на конец первого полугодия 1997 г. в России проведено более 2,5 тысяч тендеров, то есть в среднем по 800 торгов в год. Как показывает анализ, в результате торгов стартовая цена снижена на 20-25% [47]. Конкурсное размещение заказов наиболее полно отвечает требованиям формирования рынка подрядных работ. При этом: формируется конкурентная среда подрядчиков; появляются стимулы снижения стоимости строительно-монтажных ра- бот и всего строительства; участие зарубежных строительных фирм побуждает отечественных строителей обновлять парк машин, сокращать сроки строительства, по- вышать его качество; у заказчиков появился реальный выбор и возможности экономии средств и повышения качества сооружаемых объектов. Но опыт проведения тендеров выявил ряд недостатков в их организации: 64 - заказчики упрощённо подходят к подготовке торгов, не проводят пред- варительного отбора претендентов; - крупные подрядные строительно-монтажные организации проявляют монополизм - диктуют свои условия заказчикам на правах приоритета местной строительной организации; - тендерные комитеты работают формально - только собирают информа- цию, не оказывают методологической помощи и не занимаются практической организацией торгов. Допускают ошибки в хранении и оформлении докумен- тов; - отечественные подрядчики мало участвуют в тендерах с зарубежными фирмами, которым они проигрывают по всем показателям (срокам, качеству, стоимости). В настоящее время практически по всем процедурам торгов разработаны методические рекомендации (целый пакет из 14 документов) [48]. В основном создана необходимая нормативная база по подрядным торгам с учётом зару- бежного опыта. В пакете документов - методические рекомендации по: прове- дению предварительной квалификации претендентов, разработке тендерной до- кументации, выбору победителя по итогам торгов, разработке важнейших раз- делов договора строительного подряда - мер имущественной ответственности, гарантиям и других. По результатам торгов тендерный комитет выбирает победителя. Крите- риями оценки, кроме низкой стоимости проекта, могут быть также: а) финансовое обеспечение проекта (гарантии, кредиты); б) правильное оформление тендерной документации; в) альтернативные предложения к проекту заказчика; г) технология выполнения проекта и другие. Например, по заказу правительства Москвы разработана специальная “Методика оценки оферт и выбора лучшего предложения из представленных на инвестиционные конкурсы и подрядные торги при реализации московской го- родской программы капитального строительства” [49]. Выигрывает торги тот участник, который представил наиболее выгодное, отвечающее квалификационным требованиям конкурсное (тендерное) предло- жение. С победителем заказчик заключает договор (контракт) подряда. Договор подряда Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения уча- стников в процессе капитального строительства, является договор строительно- го подряда. Заключение договора, выбор партнёров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству, находятся в компетенции субъектов инвестиционной дея- 65 тельности. В условиях рынка именно договор становится основным регулято- ром хозяйственных связей в строительстве. Современные договорные отношения строятся исходя из следующих предпосылок [50]: • повышение статуса договора строительного подряда (государственного контракта) как основного правового документа, расширение его функций; • ориентация на систему формирования цены на основе подрядных тор- гов; • самостоятельность сторон при заключении договора, определении обя- зательств и иных условий хозяйственных взаимоотношений; • гарантированное обеспечение выполнения обязательств, включая меры имущественной ответственности; • организация преддоговорной работы; • защита интересов потребителя, прав собственности; • страхование строительных рисков. Общий порядок заключения договоров в Российской Федерации опреде- ляется Гражданским кодексом РФ (глава 28 первой части и глава 37 - второй) [51]. Форма и условия заключения договора строительного подряда в совре- менных условиях жестко не регламентированы, но оговорены его обязательные элементы: ♦ стороны договора (заказчик и подрядчик); ♦ предмет договора (строительство или реконструкция предприятия, зда- ния, жилого дома, сооружения, иного объекта, выполнение монтажных, пусконаладочных и других работ на строящемся объекте, работы по капитальному ремонту); ♦ обязательные разделы в соответствии с законодательством; ♦ цена и порядок её изменения; ♦ порядок и сроки действия. В статьях 740 - 757 ГК РФ оговорены требования к договору строитель- ного подряда - риск и страхование объекта строительства, техническая и смет- ная документация и порядок её изменения, обеспечение строительства материа- лами и оборудованием, оплата работ и обязанности сторон (в том числе по ох- ране окружающей среды и обеспечению безопасности работ), сдача-приёмка работ и ответственность подрядчика за качество работ. Кроме ГК РФ при заключении договоров (контрактов) строительного подряда заказчик и подрядчик могут руководствоваться также другими специ- альными нормативно-правовыми актами [9]: 1) руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (утверждено Министерством строительства 10 июня 1992 г.); 2) основные положения порядка заключения и исполнения государствен- ных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федераль- ных государственных нужд в Российской Федерации. 66 Первый из этих документов носит рекомендательный характер, содержит примерный состав и возможные формы договоров. Второй же документ введён постановлением Правительства РФ (от 14 августа 1993 г. № 812) в качестве ру- ководства при строительстве объектов для региональных и федеральных госу- дарственных нужд. По этим объектам предусмотрен такой порядок заключения и исполнения контрактов [52]: - государственные заказчики размещают заказы на вновь начинаемые стройки на конкурсной основе; - контракты заключаются в течение 30 дней после получения подрядчи- ком документов о его победе на конкурсе; - в контракте должны быть предусмотрены обязательства и ответствен- ность сторон за нарушение принятых обязательств; - государственные контракты заключаются на основании исходных усло- вий на весь период строительства. При этом исходные условия определяются в соответствии с федеральными инвестиционными программами; - сроки строительства и стоимость в целом определяются по итогам про- ведения торгов; - сроки приемки отдельных очередей и зданий определяются сторонами; - уточнение стоимости, вызванное объективными причинами, произво- дится по договоренности сторон (увеличение - по согласованию с финанси- рующим органом); - объем подрядных работ и капитальных вложений в контракте определя- ется по годам в соответствии с календарным планом строительства; - если условия финансирования нарушаются, срок строительства уточня- ется сторонами и заказчик возмещает подрядчику убытки; - при заключении контракта определяются условия и сроки перечисления аванса и порядок промежуточных расчетов в пределах 95% стоимости работ; - окончательный расчет - в месячный срок после принятия объекта в экс- плуатацию или по условиям контракта; - при задержке сроков перечисления средств заказчик возмещает подряд- чику все возникшие в связи с этим убытки, включая проценты за кредиты; - в контракте могут быть конкретные льготы подрядчику и стимулирова- ние своевременного и качественного выполнения работ; - если сроки нарушаются подрядчиком, то он уплачивает штраф - одну тысячную часть договорной стоимости за каждый день просрочки до фактиче- ского завершения строительства; - все дефекты, допущенные по вине подрядчика, устраняются им в тече- ние 12 месяцев со дня приёмки в эксплуатацию или по условиям контракта. В случае участия российских строительных организаций в международ- ных тендерах они должны руководствоваться международными стандартами и формами договорных документов. Виды таких контрактов рассмотрены ниже. При исполнении контрактов подряда могут возникать различные ситуа- ции, которые сопровождаются рисками нарушения договорных условий. |