задание. Методика анализа и оценки базовых факторов устойчивого развития рыбопромышленного комплекса в регионе (на примере дальнего востока)
 Скачать 4.44 Mb.
|
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от объекта оценки; расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. Стоимость объекта оценки при использовании сравнительного подхода в теоретическом аспекте следует определять по формуле:Сер = С а х Пс (3.6) пг1е:^Ср велтина стоимости оцениваемого объекта с использованием сравнительного подхода; Са - величина стоимости объекта-аналога; Пс - совокупная поправка к стоимости объекта-аналога, учитывающая количественные и качественные различия между оцениваемым и сравниваемым объектами. межоу Величина совокупной поправки Пс к скорректированной величине стоимости сопоставимого объекта-аналога, учитывающая количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и сопоставимого аналога. Пс =/(Ввбр, Рп, Рдк, Сдд, Цдк) ^ ^ где: Ввбр - вид водного биологического ресурса; Рп -район промысла; Рдк - размер доли квоты добычи (вылова) водньгх биологических ресурсов; Сдд - срок действия договора о за Для определения величины корректировок цен рекомендуем воспользоваться следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. Важно отметить, что в практике оценочной деятельности используется статистический метод - метод корреляционно-регрессионного анализа. При этом данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка купли-продажи долей квот ВБР, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных. Ввиду отсутствия такой информации данный метод не применим. Метод прямого попарного сопоставления цен рекомендуем использовать при условии наличия различий в одной характеристике аналогов. Если исследуемая характеристика превосходит аналогичную характеристику объекта оценки, то данная поправка рассчитывается по формуле коэффи - циента поправки по методу попарного сопоставления (характеристика аналога превосходит характеристику объекта оценки): К.. = Ц. а 2 (3.8) Если исследуемая характеристика уступает аналоптчной характеристике объекта оценки, то данная поправка рассчитывается по формуле коэффициент поправки по методу попарного сопоставления (характеристика аналота уступает характеристике объекта оценки): Ч 2 -цА I Цл ^^^^^^(сделки) Ткта—'— Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертное обоснование корректировок предлагаем использовать исходя из экспертных мнений специалистов в области промьшшенного рыболовства Данный метод рекомендуем использовать в случаях, котда необходимо внесение поправок по нескольким элементам сравнения (при этом цена доли квоты ВБР в данном случае не рассматривается как элемент сравнения). Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект «хуже» или «лучше» сопоставимого аналога. Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной -1,0. к.. = хЮО (3.9) При этом рассуждения сводятся к следующему : Если объект «лучше» аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: Х= 1,0 + 15% * 1.0= 1,0 * (1 + 0,15) = 1,15 Если оцениваемый объект «хуже» аналога на 15%, цена аналога уменьшится: X = 1,0 - 15% * 1,0 = 1.0 * (1,0 - 0,15) = 0,85. Если аналог «лучше» оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться: 1,0 = X + 15% * X = X * (1 + 0,15) X = 1/0,87. Если аналог на 15% «хуже» оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти: 1.0 = Х-15% х X = X х (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные поправки иными методами. Недостаток данного метода заключается прежде всего в субъективности присваиваемых оценок. Математическая модель оценки сравнительным подходом с учетом корректировок может быть представлена в следующем виде: со = (3.11) где: СО - оценка рыночной стоимости объекта оценки; к - количество аналогов • СО] - оиен карыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене )-го аналога- т - вКЛад 1'го аналога « стоимость объекта оценки (сумма вкладов равна единиц,е) Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене 1-го аналога может быть представлена следующим образом: (3.12) м где: Щ - цена 1-го аналога; п - количество ценообразующих факторов; * * 9 - значение коп ректировки цены 1-го аналога по]-му ценообразующему фактору. Р Последующая корректировка цен аналогов для выявления искомой цены объекта требует последующего обобщения. При обобщении полученных результатов рекомендуем использовать подходы экспертно - математического взвешивания полученных результатов: метод анализа иерархий (МАИ); среднеарифметическое взвешивание (САВ); придание экспертно обоснованных весов разным результатам (ЭМ). Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета результирующей переменной в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины, например стоимости кв. м оцениваемого объекта, через промежуточные уровни-критерии (технико- эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив, в частном случае стоимостей кв. м различных аналогов. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы а(Ц) является интенсивность проявления элемента иерархии \ относительно элемента иерархии/, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; 5-существенное превосходство одного над другим; 2, 4 - соответствующие промежуточные значения. Если при сравнении одного фактора 1 с другим] получено а(у) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(у) = 1/Ь. Сравнение критериев в основном проводится по следующим характеристикам: какой из них важнее или имеет большее воздействие; какой из них более вероятен. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней. На наш взгляд, в качестве объектов в иерархии следует использовать элементы сравнения аналогов, т.к. именно эти характеристики, дают исчерпывающее представление об объекте оценки, при этом не учитывается цена доли квоты ВБР, так как данный элемент вторичен по отношению к качественным характеристикам объекта оценки. МАИ целесообразно использовать, когда в используемых аналогах обнаружено достаточно много (более 2-ух) расхождений по элементам сравнения. Среднеарифметическое взвешивание подразумевает выбор среднего результата из имеющихся оценок. Такой метод оправдан лишь в том случае, когда используемые аналоги имеют не более одного расхождения по элементам срав- нения. Придание экспертно обоснованных весов разным результатам подразумевает придание результатам весовых оценок на основе экспертного мнения. Такой подход рекомендуем использовать только при отсутствии возможности использовать иные подходы в обобщении результатов, т.к. в применение этого метода сопряжено с субъективностью суждений, а значит, с большей долей вероятности способно привести к неверным результатам оценки. Важно отметить, что практическое применение сравнительного подхода затруднительно в связи с отсутствием в свободном доступе информации о реализации долей квот ВБР как объектов гражданско-правовых отношений. Поэтому приведение методики расчета по данному методу носит справочный характер. Применение сравнительного метода возможно в будущем, при развитии рынка реализации долей квот ВБР и при наличии достоверной информации о таких сделках. Пример расчета в приложении Щ. Использование затратного подхода осуществляется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки. Затратный подход к оценке долей квот основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа. Определение рыночной стоимости с использованием затратно™ подхода включает следующие основные процедуры: определение суммы затрат на создание нового обьекта, аналогичного объекту оценки; определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки; расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки. Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с получением (приобретением) доли квот, а также прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в приобретение доли квот. В качестве затрат, связанных с получением (приобретением) доли квот могут рассматриваться следующие издержки (расходы): командировки; транспортные услуги; услуги связи; уплату сбора за пользование водными биоресурсами- участие в аукционе на право заключения договора о закреплении долей квот- приобретение права заключения договора о закреплении долей квот. Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного оцениваемой доли квот, может быть определена путем индексации фактически понесенных в прошлом правообладателем затрат на получение (приобретение) доли квот или путем калькулирования в ценах и тарифах, действующих на дату оценки, всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания аналогичного обьекта При проведении индексации следует руководствоваться индексами изменения Цен по элементам затрат. При отсутствии доступной достоверной информации Об индексах изменения цен по элементам затрат возможно использование индексов изменения цен по соответствующим отраслям промыщленности или других соответствующих индексов. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ в практике оценочной деятельности подразделяется на три типа: физический износ(учитывая, что объектом оценки является доля квоты ВБР, которая со временем не подвержена подобным изменениям, то, очевидно, что в применении физического износа нет необходимости), функциональный износ (это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей). Доля квоты ВБР по существу не подвержена данному износу, так как и новый аналогичный объект будет призван осуществлять только одну функцию - предоставление права на добычу (вылов) водных биологических ресурсов, следовательно, и учитывать данный износ при оценке доли квот ВБР нецелесообразно. И износ внешнего воздействия (вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.). Как было отмечено выше, доли квот ВБР выполняют, по сути, единственную функцию - предоставление права определенного вылова водных биологических ресурсов, поэтому и новый (аналогичный) объект и оцениваемый будут подвержены одним и тем же внешним рискам, при этом разница между этими объектами, учитывая их законодательно ограниченный срок существования - 10 лет, будет заключаться только в сроке их оставшегося использования. В связи этим рекомендуем при определении внешнего износа исходить из соотношения между оставшимся сроком использования оцениваемого объекта (доли квоты ВБР) и срока использования вновь создаваемого аналога. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие. Применение затратного подхода ограничено, так как при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от стоимости, определенной в рамках доходного подхода, так как между затратами на создание оцениваемого актива и полезностью данного актива нет прямой связи. Пример расчета приведен в приложении Э. Согласование результатов оценок, полученных в результате применения разных подходов, является заключительной процедурой оценки. Процесс согласования результатов должен начинаться с выявления различия причин различий результатов оценок, полученных при применении разных подходов. Часть таких причин имеет устранимый характер, что в большинстве случаев приводит к сближению результатов. Различия между результатами оценок могут быть обусловлены следующими причинами: неполнота и недостаточная точность данных о свойствах объекта оценки; неточное описание основных характеристик рынка, на котором функционирует объект оценки; недостаточное качество, используемых в процессе оценки прогнозов; неполнота и/или недостаточная точность выполнения необходимых для оценки процедур (вследствие отсутствия необходимых данных и/или неполноты их выполнения). Некоторые недостатки выполненных оценок не могут быть устранены, что связано с невозможностью обосновать используемые прогнозы и/или допущения. В этом случае необходимо проанализировать доводы в пользу выбора того или иного подхода и при наличии достаточных оснований отказаться от использования того или иного подхода (метода) к оценке. После выполнения всех разумных действий необходимо убедиться, что полученные результаты не разнятся более чем на 50%. Для последующего согласования (взвешивания) полученных результатов возможно применение различных подходов и методов, например: ранжирование (ранг 3 получает наиболее достоверный подход, ранг 2 получает средний подход, ранг 1 получает наименее достоверный подход, сумма произведений стоимостей объектов на их ранг делится на сумму 1 +2 + 3); придание экспертно обоснованных весов разным подходам; метод анализа иерархий (МАИ); модель «Делойта и Туша»; метод интерполяции Наэгли и т.п. При этом, необходимо учитывать их преимущества и недостатки. На наш взгляд следует использовать метод анализа иерархий. При применении МАИ в качестве объектов в иерархии рекомендуем использовать следующие критерии: критерий А - Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца; критерий Б - Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ; критерий В - Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; критерий Г - Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как размер, потенциальная доходность. При определении значимости критериев для оценки наибольшую значимость при определении удельного веса подходов к оценке имеют критерии А (Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца) и Г (Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность). Критерий А важен, так как в случае реализации объекта оценки именно этот параметр будет оказывать решающую роль на определение цены объекта. Критерий Г важен, так как отражает специфические особенности объекта, которые напрямую влияют на величину потенциального дохода. Значимость критериев была определена как равная - по 37,5 %. Критерии Б (тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ) и В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания) имеют значение меньше, чем критерии А и Г. Критерий Б хотя и оказывает непосредственное влияние на итоговую величину, так как результат оценки определяется качеством и обширностью данных, на основе которых проводились расчеты, но все-таки его влияние на стоимость меньше, чем двух предыдущих критериев. Критерий В также оказывает меньшее влияние, так как конъюнктурные колебания в отрасли рыболовства несущественны. Таким образом, критериям Б и В присваивается вес - 12,5 %. С учетом интенсивности проявления элементов - подходов к оценке в рамках каждого из критериев по разным подходам присваивается соответствующий бал. Рекомендуем использовать следующую шкалу интенсивности: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; В таблице 3.11 представлено обоснование интенсивности проявления критериев.
|
